一、工程概況
    （一）廊坊改造背景
    煙臺市是 歷史文化名城，也是一座因工業(yè)而強的城市。一些舊廠區(qū)因產(chǎn)業(yè)凋敝，長期閑置，隨著城市的更新發(fā)展，閑置廠區(qū)亟待廊坊改造利用，煥發(fā)生機。在舊廠區(qū)廊坊改造利用過程中，消防審驗成為項目推進的重點和難點。煙臺市抓住全國既有建筑廊坊改造利用消防設(shè)計審查驗收試點的有利契機，大敢創(chuàng)新，積極探索。煙臺市某舊廠區(qū)更新盤活為文創(chuàng)園即是試點過程涌現(xiàn)出的典型消防廊坊改造利用項目。
    該舊廠區(qū)由原某標準件廠車間、廠房、辦公樓、倉庫等6棟舊建筑物廊坊改造而成。該標準件廠是全國沿海14個開放城市所設(shè)立的開發(fā)區(qū)內(nèi) 家合資企業(yè)，成立于1985年7月，同年12月正式投產(chǎn)，實現(xiàn)“當年立項、當年簽約、當年投產(chǎn)、當年見效”，是當時的明星企業(yè)。因產(chǎn)業(yè)升級，廠區(qū)于2013年后閑置，經(jīng)過8年的沉睡期，于2021年廊坊改造利用“涅槃重生”為文創(chuàng)園（圖2-1）。

    （二）廊坊改造概況
    該文創(chuàng)園廊坊改造總投資約1.2億元，廊坊改造分為一、二期，目前一期已建成投入使用，二期面積約25畝，規(guī)劃建設(shè)中。舊廠區(qū)占地15232.3㎡（約22.8畝），總建筑面積16189.48㎡，園區(qū)于2019年9月開工建設(shè)，2021年9月通過竣工驗收。既有建筑廊坊改造在工廠原址進行，工程將工業(yè)、藝術(shù)、人文三大元素相融合，實施建筑、景觀一體化廊坊改造，既實現(xiàn)了廠房廊坊改造利用，又保留了城市的工業(yè)記憶（圖2-2、圖2-3）。

二、廊坊改造的重點難點及應(yīng)對措施
    工業(yè)建筑與民用建筑相比，具有主體結(jié)構(gòu)堅固，空間高大靈活，體量大、外觀樸素等特點。廊坊改造中針對不同群體對項目的廊坊改造訴求，根據(jù)原有廠區(qū)內(nèi)單體建筑的空間特征，制定合理的廊坊改造方案，實現(xiàn)既有資源利用更大 化。

 （一）廊坊改造的重點難點
    工業(yè)建筑與民用建筑的建筑性質(zhì)截然不同，在總平面布局、平面布置、耐火極限、安全疏散、消防設(shè)施配置等方面存在巨大差異，缺乏有針對性的技術(shù)文件支撐，轉(zhuǎn)型升級存在以下突出問題：
    1.總平面布局不滿足現(xiàn)行規(guī)范對民用建筑的要求
    由于場地限制，廊坊改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距、消防車道、救援場地很難滿足現(xiàn)行標準要求，且拆改困難。如個別廊坊改造建筑與相鄰建筑存在防火間距不足4m，甚至小于2.5m的情況，消防車道、救援場地設(shè)置困難（圖2-5）。

    2.安全疏散廊坊改造難度大
    由于廊坊改造后建筑使用功能改變，原疏散樓梯的形式、疏散寬度、安全出口設(shè)置數(shù)量及位置等難以滿足現(xiàn)行標準要求；在封閉樓梯間、防煙樓梯間頂部開設(shè)1㎡洞口困難。
    3.建筑物構(gòu)件的耐火極限和燃燒性能廊坊改造前后要求不同
    原廠房大量的使用了鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)配件，耐火極限能否滿足現(xiàn)行標準對民用建筑的要求尚待確認。
    4.防排煙系統(tǒng)的土建豎井廊坊改造難度大
    原建筑采用土建防排煙豎井，截面尺寸較小，現(xiàn)有條件下無法安裝內(nèi)襯風管，廊坊改造難度大。
    5.增設(shè)消防設(shè)施困難
    根據(jù)廠區(qū)既有條件，消防水泵房、消防水池和高位消防水箱設(shè)置困難；應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)廊坊改造困難等。
    （二）應(yīng)對措施
    煙臺市于2021年10月印發(fā)了《煙臺市舊廠區(qū)廊坊改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導則》，為煙臺市舊廠區(qū)廊坊改造提供技術(shù)支撐。
    1.防火間距、消防車道、救援場地廊坊改造困難的應(yīng)對措施
    經(jīng)專家論證，在滿足消防安全的前提下，針對實際情況進行了適當放寬（圖2-6、圖2-7）。廊坊改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距不滿足現(xiàn)行標準時，按以下原則執(zhí)行：
    （1）若防火間距小于2.5m且兩側(cè)普通開口之間直線距離不小于4m，則至少一側(cè)外墻應(yīng)為防火墻。當建筑外墻上需開設(shè)門、窗、洞口時，應(yīng)設(shè)置不可開啟或火災(zāi)時能自動關(guān)閉的甲級防火門、窗，廊坊改造確有困難，可設(shè)置防火分隔水幕。
    （2）若防火間距大于等于2.5m且兩側(cè)普通開口之間直線距離不小于4m，則至少一側(cè)外墻應(yīng)為不燃燒性墻體。當建筑外墻上需開設(shè)門、窗、洞口時，應(yīng)設(shè)置不可開啟或火災(zāi)時能自動關(guān)閉的乙級防火門、窗，廊坊改造確有困難，可設(shè)置防火分隔水幕。
    對廠區(qū)進行立面更新和消防廊坊改造，場地內(nèi)設(shè)置一條貫穿整個園區(qū)的消防車道，并有兩處與城市道路聯(lián)通的車道出入口，確保消防車道滿足現(xiàn)行標準要求。

    2.安全疏散廊坊改造難的應(yīng)對措施
    （1）增設(shè)必要的安全出口，利用鋼結(jié)構(gòu)連廊聯(lián)通屋頂平臺，解決疏散問題。在疏散寬度不足的情況下增設(shè)室外疏散鋼梯，噴涂厚涂型防火涂料，滿足室外樓梯疏散平臺1.00h、梯段0.25h耐火極限的要求（圖2-8~圖2-10）。

    （2）根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)廊坊改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導則》第4.3.3條規(guī)定，符合下列條件的建筑高度不大于24m的廊坊改造工程，由敞開樓梯間改為封閉樓梯間確有困難，可維持現(xiàn)狀：
        ① 敞開樓梯間與走廊之間應(yīng)設(shè)擋煙垂壁進行分隔；
        ② 建筑層數(shù)不大于2層，改為老年人照料設(shè)施等功能的工程；
        ③ 建筑層數(shù)不大于3層，改為圖書館、展覽建筑、會議中心等功能的工程。
    （3）根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范該工程需增設(shè)消防救援窗口。外墻加設(shè)消防救援窗口，窗口采用易于破碎的玻璃，并在玻璃上設(shè)置在室外易于識別的明顯標志（圖2-11）

    3.建筑物構(gòu)件的耐火極限和燃燒性能廊坊改造前后要求不同的應(yīng)對措施
    保留的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件嚴格按照現(xiàn)行標準，通過噴涂防火涂料等方式，滿足相應(yīng)的耐火極限要求，由第三方專業(yè)檢測機構(gòu)出具合格證明材料。
    4.防排煙系統(tǒng)土建豎井廊坊改造難的應(yīng)對措施
    根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)廊坊改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導則》第6.2.2條規(guī)定，原機械排煙豎井廊坊改造確有困難，可采用下列措施：
    （1）原排煙豎井排煙量符合現(xiàn)行標準要求的，廊坊改造部分的消防排煙可接入原有排煙豎井，原排煙豎井可適用原標準。
    （2）原豎向排煙系統(tǒng)排煙量不符合現(xiàn)行標準要求的，可以提高原有排煙豎井風速和排煙風機壓頭，使排煙系統(tǒng)負擔的任一防煙分區(qū)排煙量均滿足設(shè)計要求。排煙豎井風速不高于20m/s（圖2-12）。

    5.消防設(shè)施的廊坊改造措施
    在滿足現(xiàn)行規(guī)范的前提下，室內(nèi)增加必要的消防防煙排煙設(shè)施、室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火、火災(zāi)自動報警、應(yīng)急照明系統(tǒng)等消防設(shè)施。
    （1）分別從市政A路和市政B路各引入一條DN150給水管，在室外形成環(huán)狀管網(wǎng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由消防水泵房的消火栓加壓泵加壓供水，加壓泵設(shè)兩臺，一用一備。
    （2）室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護半徑不超過150m，消火栓布置間距不超過120m。
    （3）D棟屋頂水箱間設(shè)18m3消防水箱一座及穩(wěn)壓設(shè)備和附屬設(shè)施，滿足室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)的水壓要求，出水管接至消火栓環(huán)網(wǎng)。
    （4）根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)廊坊改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導則》第5.3.3條規(guī)定，廊坊改造工程所在建筑按現(xiàn)行標準不需要設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，但廊坊改造區(qū)域按現(xiàn)行標準應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)時，可使用自動噴水滅火局部應(yīng)用系統(tǒng)或簡易自動噴水滅火系統(tǒng)。但應(yīng)符合下列條件：
        ① 需設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)的廊坊改造面積總和不大于1500㎡；
        ② 廊坊改造區(qū)域為非歌舞娛樂放映游藝場所。
三、廊坊改造亮點
    （一）精準施策，化解難題
    該項目屬于經(jīng)政府認定的重大廊坊改造項目，符合《煙臺市舊廠區(qū)廊坊改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導則》中廊坊改造確有困難的情形，經(jīng)專家論證，出具舊廠區(qū)消防廊坊改造方案評估意見，并將評估意見做為廊坊改造依據(jù)。
    （二）優(yōu)化流程，靠前服務(wù)
    舊廠區(qū)廊坊改造利用不改變使用功能的，申請消防設(shè)計審查時可以使用前期建設(shè)工程規(guī)劃許可文件；改為他用但不變更產(chǎn)權(quán)的，建立各區(qū)市政府組織相關(guān)部門會商機制，共同研究確定提交建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)的條件和形式。舊廠區(qū)廊坊改造利用廊坊消防驗收應(yīng)以審查合格的消防設(shè)計文件為依據(jù)。
    （三）因地制宜，分類施策
    堅持以項目為導向，分類施策。依據(jù)舊廠區(qū)的竣工時間、結(jié)構(gòu)形式和已取得相關(guān)手續(xù)的情況，以及廊坊改造后的不同使用功能，分批次建立項目庫，分類廊坊改造。
    （四）專家論證，機構(gòu)檢驗
    1.針對涉及結(jié)構(gòu)變動或改變使用功能的，向消防設(shè)計審查驗收備案主管部門提供結(jié)構(gòu)安全鑒定報告。
    2.針對疏散樓梯等安全出口數(shù)量和寬度不足的情況，采用增設(shè)室外樓梯，增加室外連廊等方式予以解決。對室外鋼制連廊采用噴涂防火涂料的方式進行防護，使其達到耐火極限，并通過專業(yè)第三方機構(gòu)檢測。
    3.針對既有建筑廊坊改造難度大，拆除重建成本高的情況，對防火間距、防排煙系統(tǒng)等采取切實可行的消防廊坊改造加強性措施，保障消防安全。
四、廊坊改造成效
    本項目為煙臺市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點城市更新項目之一。廊坊改造利用立足廠區(qū)實際，在保障消防安全前提下，成功盤活閑置資源。一期園區(qū)建成后，先后吸引30余家商戶入駐，出租率高達95%，并聘請擁有一級物業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司進行管理，建立統(tǒng)一運營管理平臺。著力打造集展覽、博物館、主題餐廳、創(chuàng)意咖啡、休閑娛樂于一體的文創(chuàng)園區(qū)。
    （一）全力保障了消防安全
    本項目通過加建室內(nèi)外疏散樓梯、增設(shè)擋煙垂壁、排煙窗和應(yīng)急照明系統(tǒng)等措施，保障建設(shè)工程消防質(zhì)量安全；通過組織專家論證突破消防審驗難點卡點。同時，為順利推進舊廠區(qū)廊坊改造利用工程消防審驗工作，煙臺市出臺《舊廠區(qū)廊坊改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導則》，為盤活利用舊廠區(qū)等閑置資源提供技術(shù)支撐。
    （二）有力地傳承了歷史文化
    煙臺工業(yè)博物館由“亞東標準件有限公司”原螺絲釘加工車間廊坊改造而成，構(gòu)建了“工業(yè)遺存+文化創(chuàng)意”新模式，打造了煙臺特有的城市文化新景觀，記載了煙臺工業(yè)發(fā)展的華麗轉(zhuǎn)變，成為煙臺這座制造業(yè)強市工業(yè)記憶的新載體。如以收集的亞東標準件公司的產(chǎn)品自攻螺釘為材料，用近16萬枚螺釘表現(xiàn)煙臺開埠至今的重要工業(yè)企業(yè)、人物、場景（圖2-13）。
    廊坊改造后的工業(yè)博物館先后承辦新派油畫、絲綢之路文獻展等各類博覽會，深化外向型經(jīng)濟，打造煙臺對外開放新格局；成為適齡兒童體驗老一輩煙臺人積極探索精神的研學基地，傳播煙臺工業(yè)文明和傳承工業(yè)歷史文化的重要載體（圖2-14）。

    （三）大力提升了經(jīng)濟效益
    原廠區(qū)辦公室廊坊改造為休閑餐飲區(qū)，原鍋爐房廊坊改造為餐飲文化體驗館，原生產(chǎn)車間廊坊改造為電音主題酒吧，原廠區(qū)倉庫廊坊改造為休閑娛樂和網(wǎng)紅直播創(chuàng)業(yè)基地，累計接待游客超90余萬次，成為當?shù)馗挥惺⒚木W(wǎng)紅打卡地，帶動周邊形成經(jīng)濟繁榮圈，增加稅收600余萬元，為當?shù)谿DP增長做出了重要貢獻（圖2-15）。

    （四）打造了一張新的城市名片
    既有建筑廊坊改造利用消防審驗工作以小切口解決民生大問題。項目建成后，解決當?shù)鼐蜆I(yè)500余人，改善就業(yè)環(huán)境。園區(qū)內(nèi)新配建6100㎡立體停車樓和1500㎡地下停車場，有效緩解了周邊城區(qū)停車難題。以打造煙臺文化品牌為著力點，發(fā)揮媒體傳播與資源整合優(yōu)勢，提供食俗、閱讀、音樂、文創(chuàng)等活態(tài)體驗，打造數(shù)字文創(chuàng)基地、共享直播基地、文化研學基地。從工業(yè)園建立到文創(chuàng)園廊坊改造提升，這些新老建筑見證了煙臺的城市發(fā)展與革新，承載了煙臺人的工業(yè)歷史記憶，打造了煙臺嶄新的城市名片。
    二期策劃通過各種維度升級，以文化藝術(shù)聯(lián)姻商業(yè)發(fā)展、以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群帶動地方就業(yè)。從地區(qū)的人文資源挖掘提煉文化基因，結(jié)合休閑旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，將歷史文化滲透到亞東柒號二期規(guī)劃中，建造一處可以容納800-1000觀眾的室內(nèi)劇場，延伸一條集酒吧娛樂為一體的夜間商業(yè)街，吸引一批國際國內(nèi)知名首店入駐，打造一個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)人才創(chuàng)業(yè)基地。